Wycena nieruchomości.

Wycena nieruchomości.

SPIS TREŚCI

Od autorów ........................................................................................................ 7

1. Podstawowe pojęcia z obszaru wyceny nieruchomości ............................ 9

1.1. Nieruchomość jako przedmiot wyceny ................................................... 9

1.1.1. Definicja i rodzaje nieruchomości ................................................ 9

1.1.1.1. Pojęcie nieruchomości .................................................... 9

1.1.1.2. Rodzaje nieruchomości .................................................. 11

1.1.2. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe ............... 24

1.2. Rodzaje wartości nieruchomości .......................................................... 39

1.2.1. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa ............................... 42

1.2.2. Inne rodzaje wartości .................................................................. 49

1.3. Identyfikacja przedmiotów i celów wyceny ......................................... 57

1.3.1. Przedmiot szacowania ................................................................ 57

1.3.2. Cele szacowania ......................................................................... 89

1.3.3. Akty prawne niezbędne rzeczoznawcom majątkowym .............. 91

2. Pozyskiwanie informacji do wyceny nieruchomości ............................. 109

2.1. Pojęcie i cechy informacji ................................................................... 109

2.2. Systematyka informacji o nieruchomościach ..................................... 112

2.3. Księgi wieczyste ................................................................................. 117

2.3.1. Istota i zasady prowadzenia ksiąg wieczystych ........................ 117

2.3.2. Budowa ksiąg wieczystych ....................................................... 130

2.4. Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) ................ 134

2.4.1. Pojęcie i zasady prowadzenia katastru ..................................... 134

2.4.2. Treść i zakres informacji w katastrze ....................................... 144

2.5. Opracowania planistyczne .................................................................. 152

2.5.1. Stan planistyczny nieruchomości ............................................. 152

2.5.2. System opracowań planistycznych ........................................... 156

2.5.3. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 161

2.5.4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy ...... 1644

2.5.5. Wycena nieruchomości do celów wynikających z ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ................... 171

2.5.6. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu .. 175

2.6. Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu (GESUT) .................. 179

2.6.1. Pojęcie i istota geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu . 179

2.6.2. Informacje zawarte w GESUT .................................................. 183

2.7. Mapa zasadnicza ................................................................................. 185

2.7.1. Pojęcie mapy zasadniczej ......................................................... 185

2.7.2. Informacje zawarte na mapie zasadniczej ................................ 187

3. Określanie wartości nieruchomości ........................................................ 191

3.1. Zasady ogólne ..................................................................................... 191

3.2. Określanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym ..... 200

3.2.1. Zasady ogólne ........................................................................... 200

3.2.2. Metody wyceny ........................................................................ 204

3.2.2.1. Metoda porównywania parami ................................... 204

3.2.2.2. Metoda korygowania ceny średniej ............................. 212

3.2.2.3. Metoda analizy statystycznej rynku ............................. 217

3.3. Określanie wartości nieruchomości w podejściu dochodowym ......... 223

3.3.1. Zasady ogólne ........................................................................... 223

3.3.2. Metody wyceny ........................................................................ 229

3.3.2.1. Metoda inwestycyjna ................................................... 229

3.3.2.2. Metoda zysków ............................................................ 232

3.3.3. Techniki wyceny ....................................................................... 240

3.3.3.1. Technika kapitalizacji prostej ..................................... 240

3.3.3.2. Technika dyskontowania strumieni dochodów ............ 246

3.4. Określanie wartości nieruchomości w podejściu kosztowym ............ 253

3.4.1. Zasady ogólne ........................................................................... 253

3.4.2. Metody wyceny ........................................................................ 259

3.4.2.1. Metoda kosztów odtworzenia ...................................... 259

3.4.2.2. Metoda kosztów zastąpienia ........................................ 259

3.4.3. Techniki wyceny ....................................................................... 260

3.4.3.1. Technika szczegółowa ................................................. 260

3.4.3.2. Technika elementów scalonych ................................... 261

3.4.3.3. Technika wskaźnikowa ................................................ 261

3.5. Określanie wartości nieruchomości w podejściu mieszanym ............. 262

3.5.1. Zasady ogólne ........................................................................... 262

3.5.2. Metody wyceny ........................................................................ 263

3.5.2.1. Metoda pozostałościowa ............................................. 263

3.5.2.2. Metoda kosztów likwidacji .......................................... 265

3.5.2.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów ............... 268

3.6. Określanie wartości nieruchomości rolnej z wykorzystaniem metody

wskaźników szacunkowych gruntów ................................................. 270

3.6.1. Podstawowe pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej ............... 270

3.6.2. Wykorzystanie metody wskaźników szacunkowych gruntów . 274

3.7. Określanie wartości nieruchomości leśnej .......................................... 280

3.7.1. Podstawowe pojęcia dotyczące lasów ...................................... 280

3.7.2. Wycena gruntów leśnych bez drzewostanu oraz gruntów

zadrzewionych i zakrzewionych .............................................. 285

3.7.3. Wycena drzewostanów ............................................................. 291

4. Operat szacunkowy .................................................................................. 297

4.1. Zagadnienia wprowadzające ............................................................... 297

4.2. Budowa i zasady sporządzania operatu .............................................. 303

5. Wycena nieruchomości w wybranych krajach ...................................... 311

5.1. Rzeczoznawstwo majątkowe na świecie ............................................ 311

5.2. Niemcy ................................................................................................ 315

5.3. Wielka Brytania .................................................................................. 316

5.4. Szwecja ............................................................................................... 318

5.5. Holandia .............................................................................................. 319

5.6. Szwajcaria ........................................................................................... 321

5.7. USA i Kanada ..................................................................................... 322

Bibliografia ................................................................................................... 325

Spis tabel ....................................................................................................... 339

Spis rysunków .............................................................................................. 340

Wycena nieruchomości.